今年房产的火热炒作，致使二手房交易市场也异常的**，大家都知道二手房比起新房简单便捷，省去许多时间。
随着上月底“京八条”新政的公布，对于楼市尤其是二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势。数据显示，今年上半年房屋买卖纠纷同比增长近40%。近日，西城法院针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示。
1慎选押房
【法官提醒】如果在解除押的过程中卖房人不解押，将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买押房。如非要购买一定要妥善签订合同，督促卖房人解押。
2防范债房
【法官提醒】用房屋买卖做幌，变相以房债，当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易，需审核出售人的所有权情况。
3巧签共有房
【法官提醒】夫妻对共同所有的财产有平等处理权，一方未经另一方同意，擅自处理共同财产无效，因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况，如已婚需让其配偶签订知情同意书，如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，则要特别警惕。
4看清多户房
【法官提醒】双方约定的逾期迁户条款合法有效，法律予以保护。在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式，来督促卖方积极履行户口迁出义务。
5验明学区房
【法官提醒】购买学区房的买房人，一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。
6慎选央产房
【法官提醒】买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。
7警惕代理房
【法官提醒】实践中经常出现委托人代签合同的现象，遇此种情形，购房人一定要提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。
8慎选在租房
【法官提醒】不少二手房出售时处于出租状态，为避免纠纷，买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
9了解拍卖房
【法官提醒】拍卖房往往涉及债务问题，可能被多次押，购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。
10应对涨价房
【法官提醒】因房价上涨而违约的情况频发，买房人应对通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。
专家针对法院提出的十个提示做出了回应
首先关于合同问题，因为我们在建立一个契约型的社会，合同是我们维权最主要的依据。但实际上现在格式合同的规定比较粗浅，或者都有利于商家。因为它本身是商家提供的格式合同的范本，如果要跟他特殊约定，消费者的成本会很高，首先，他答不答应，特别是在房价高起的阶段。另外，每个人谈判的能力不一样，怎样细化这个条款能最大程度地保护自己的权利，这非常重要。
目前来讲，格式化合同的问题太多，如果很清晰，消费者维权就不会遭遇那么多障碍。如果在合同里，比如学区房的问题，当时是不是双方约定这就是学区房，如果不是，应该承担什么样的责任。格式化合同是商家制定的，但是相关主管部门会出台示范的文本。
我认为，依靠商家来自觉保护消费者的权利，这种作用非常有限，因为他不愿意给自己添加更多的责任和义务。因此政府部门应该发挥作用，即这个示范性文本，要求你一定要有哪几个东西，比如这种有相关特定需求的房子，例如学区房，不管是二手房还是一手房，如果承诺有一个学校，但最后并没有，那么开发商是什么责任，平台是什么责任，合同一定要细化。现在因为没有细化，所以在维权过程中给消费者带来了非常大的困惑。哪怕其他商品暂时做不到这么细化的文本，我们在房子上也应该先行，因为它是居民最重要的财产，因为动辄几十万、几百万，上千万，在这样大的财产变动面前，怎么样保护消费者的权益，有关部门应该在合同上要有大的作为。有了此作为，我们才能在维权的过程当中有充分的依据。
其二，在二手房的交易中，中介其实发挥了非常大的平台作用。我们为什么要通过中介买房而不是自己去打听，就是因为中介有一个保障作用。如果出了问题，平台也应该发挥自身的作用。因此明确中介的责任非常重要，他要负连带责任。比如二手房卖了以后，作为一个消费者，当时通过中介签了合同，双方都认可这是一个学区房，但最后来不是，中介既然起的是一个对接交易担保信息真实的责任，就应该承担责任。所以应该抓住这两个环节，一是合同，二是第三方交易，即中介平台，才能够最后降低消费者的维权成本。
二手房交易办理手续
首先，需要的是买卖双方对房屋的售价和房屋交付时间等商定好，交定金、签合同、付首付款。
买方需要提供身份证、户口本、相关结婚证进行购房资格核验的，具体的时间是10个工作日（本公司核验）。资格核验通过后，卖方提供身份证、产权证、需要在原购房发票进行存量房网上签约（也叫网签，是具体指本公司在市建委指定的网站上签约）。
网签之后，就需要买卖双方一起去地税缴纳相关的税费，缴完后即可过户、领证。然后需要流程还有：
1、过程中买卖双方需要建立信息沟通渠道，而且买方了解房屋整体现状及产权状况，并且要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不超过总价款的20％），双方签订房屋买卖合同，并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式两份的北京市存量房买卖合同。
缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房、央产房与其它商品房的税费构成是不一样的。
5、税费缴纳完毕后，办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理大厅办理产权变更登记，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。
买房是不小事，所以房先生特别在这里提醒大家，一定要小心谨慎，对于合同和房屋信息查阅清楚，再下手购买。
