少踩“地雷” 买二手房先知8件事绝对不后悔

虽然你买房子时也会有喜好，但是等到你卖房子的时候，未必知道买家怎么想。因为几年过去，房子的目标客户群体在改变，这房子本身的情况也在发生变化。就算你现在不买房，知道了这些事，就能少踩地雷，不至于将来卖房时才后悔。 　　1、房子高龄影响按揭贷款 　　如果你打算在自己的房子里住几年之后，再把房子卖出去，房龄就是一个重要的条件。“高龄房产”在买房人那里是不怎么受欢迎的，因为它意味着难贷款。 　　多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款，外资银行的底线规定得则更为严格——15年。中资银行里最宽松的是工商银行，原则上可以批准1980年以前建造的房子的个人住房按揭商业贷款。 虽然中国内地的住宅产权规定是70年，但实际的使用寿命根本没有这么久。住房和城乡建设部副部长仇保兴曾在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上表示，目前中国的住宅建筑平均只能持续使用25年至30年。这就意味着，25年至30年之后，房子要拆迁重建的可能性就变得很大。 　　另外，21世纪不动产上海长宁区高级经理李栋认为，高龄房影响按揭贷款，除了建筑寿命的原因，还有一个因素是中国市政建设的规划周期普遍较短。房龄20年以上的房子开始进入面临拆迁的高风险期，如果仍在抵押的房子被拆迁，会给银行带来贷款回收的风险。仅仅出于买房人的居住需求，房龄30年以上的房子除了金融风险，还存在户型老、隔音差、采光不好、卫生状况差、物业管理质量不高等各种问题。 　　上海德佑地产静安区高级经理徐国峰建议，如果购买的第一套房是家庭唯一一套普通住房（小于144平方米，容积率和售价被所在区域的房地产交易中心认定为属于普通住房），计划卖掉它的时间最好是在5年之后，可以减免金额不菲的营业税。因为目前业内不成文的规矩是买家包揽双方的所有税费，所以，同一个小区的房子，需要买房人交的税费越少，就越受欢迎。 　　2、动迁安置房不如商品房 　　同样的地段、同一个小区内，买房人更不喜欢动迁安置房，虽然它的价格通常比同小区内的商品房便宜很多。 　　一般来说有动迁安置规划的小区，会在实际建造中把动迁安置房和商品房用车道、绿化带、栅栏等设计分割开来。这类房子最主要的问题是在位置和朝向上，特别是靠近市中心的小区。楼的位置也有好有坏，例如小区中央、靠近绿地等位置相对安静、景观好的地方一定会规划建造商品房，而外围临近马路、高架、地铁等设施的位置，通常都是留给动迁安置房的。 　　因为动迁安置房不能像商品房一样为开发商带来利润，新建动迁安置房也不上市销售，所以为了提高容积率，有些动迁房甚至设计成2梯6户或7户，而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。因此动迁安置房的建筑设计就不会多考究，整个建筑的窗户可能不在一个平面，形成不规则的拐角或凹凸。同时户型设计也受到局限，有些户型的房间虽然号称全朝南，但实际上光照会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。有些小区的动迁房的物业管理费比商品房低，相应地物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。已经具有一定购房实力的改善型、置换型的买房人对这些细节都会比较在意，不会单纯为了价格便宜牺牲居住品质。 　　3、两幢高楼间的房子人气不高 　　买房者挑选位置、光线等也更谨慎。李栋分析，大多数买房人对房子外部条件的衡量大致可以总结为3类： 小区中央比小区外围好，位置优先排序是，临近绿化、临近小路、临近地铁、临近高架/国道/干道； 10楼以上20楼以下比8楼以下好，8楼以下比20楼以上好； 　　不靠近电梯井比靠近电梯井好。 　　两幢高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区的采光明显不如中区和高区；高区虽然采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口，20楼以上的房间打开窗户通风时，风力相当大。 　　如果一套房子是位于小区中央的，二手房经纪人一定会在一开始就跟看房者强调它的位置有多好：小区中央、景观房、楼王位置。新楼盘也通常把这里的房子留到最后一期出售，涨价也就显得理所当然——位置好。除了这里比较安静，绿化也主要集中在小区的中间位置，隔了大片绿化，前面的楼就不会遮挡视野和采光，这会给房子加分。 　　4、高楼层未必卖得好 　　虽然新楼盘开售时，通常楼层越高售价就越高，但在二手房市场却不一样，处在中间偏低楼层的房子最受欢迎。 　　光照的问题一般高于8楼就没有差别了，18到20楼以上的楼层已经会引起一般人的恐高心理了。靠近电梯井的房子因为电梯运行的震动容易出现两个问题：噪音和墙体裂缝。给二次装修带来麻烦，也是有些要求较严格的客人不喜欢的原因。 　　临近道路的排序多半属于为了地段而产生的无奈选择，道路意味着噪音和灰尘，太靠近地铁带来的问题除了噪音还有震动。而买房人愿意讲究而不选择高架或干道的原因是：地铁还是有营运时间的，而高架和国道则是24小时噪音，特别是在深夜刚好是大型货车通过的时间段。 　　5、三居室不那么受欢迎 　　二手房市场上最难卖的是三居室。三居室的面积普遍在100平方米以上，即使是初次购房者也难以享受在税费上的优惠减免。另外，总价比起其他中小户型高出不少，也是影响目前大部分买房人决策的原因之一。 　　最受欢迎的是两居室的户型，其次是一居室。李栋告诉《好运·MONEY+》，许多购买二手房的客人大多属于置换型需求，为了孩子在市区里更好的学校上学或是孩子上学放学家长接送方便，要卖了离市区较远的房子，换一套离市区更近的房子。由于越靠近市中心，房子的单价越贵，因此，刚好满足三口之家居住需求的两室户是性价比最高的选择。 　　同样的预算，在更远一点的郊区可以购买到三居室以上、小区内环境更好、更新的房子；如果买两居室，则可以去地段更好的区域物色一套附带的资源更多的房子。显然后者更符合大多数换房家庭的需要：生活更方便，教育资源更好，出行成本更低。所以，在预算差不多的时候，三居室是最不容易迎合买房人的类型。 　　购买一室户的多以用来做过渡性质的婚房或是挂户口。在限购令出台前，在房价昂贵的重点学区范围内，花相对少的价钱买一套超小面积的房子（通常40平方米以下）为子女入学挂户口，然后把房子出租的做法非常普遍。