继调整“豪宅税”标准之后，深圳再出楼市调控政策。12日上午，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。专家表示，不能误读为深圳楼市调控放松。
12月12日上午，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。
2018年7月，深圳出台的“深四条”调控政策规定：开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。
为何一年之后便取消了这一规定？深圳市住房和建设局介绍，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。
据《南方日报》的报道称，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。据深圳市住房和建设局监测市场反应，因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。
图/新华社
不能误读为深圳楼市调控放松深圳中原地产研究中心的数据显示，11月深圳公寓供应量放量，批售面积为32.53万平米，环比上升7.7倍，公寓供应量创2019年新高。
网签数据则显示，11月深圳全市商务公寓共成交2222套，环比上升6.93%；成交面积为12.98万平米，环比上升13.35%。但价格方面，11月公寓成交均价下降了2.49%至58146元/平米。
深圳市房地产研究中心主任王锋在接受媒体采访时表示：
之前规定“只租不售”，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年“731”以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。而政府的政策实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。
美联物业全国研究中心总监何倩茹也向21世纪经济报道记者表示：
限制房企出售商务公寓会极大地打击他们的建设积极性，深圳未来以城市更新为主，工改商、商改商占比较多，因此为了保障旧改的顺利完成，调整此政策是非常必要和合适的。而由于建设需要时间，供应增加是一个比较长的过程，因此市场很容易消化此项政策。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者分析称：
从“只租不售”政策本身来看，当时很大程度是为了培育住房租赁市场，特别是培育规模化的租赁市场，要求开发商持有一定的公寓用作长租。但现在租金已经趋稳，而且开发商持有的物业也并非租赁市场的供应主体，这也是为什么不久前备受关注的深业中城豪宅项目“由租转售”。
豪宅线标准大调整
深圳新盘频现日光
11月11日，深圳传来重磅消息，大幅提高豪宅线标准征收增值税：建筑面积144平以下、小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。
减税新政一出，第二天楼市便爆发了，二手房源纷纷跳涨，业主“坐地涨价”屡见不鲜。
据深圳中原统计，11月，二手房成交突破8000套，环比上涨11.84%，同比上涨91.93%；其中宝安成交1985套，成为年内新高，也是下半年来成交最热的区域，占全市成交总量的四分之一。
价格方面，Q房网数据显示，六大行政区全部价格上涨，南山区涨幅最大，均价达到9.2万/平方米，去年到今年的涨幅高达21.05%；全市均价小幅上升至55499元／平。
另据链家数据，宝中、碧海、前海是主要抢房片区，宝中的均价上半年还是7万／平左右，现在已经跳涨到约9万／平。
对开发商而言，他们也迎来一个销售窗口。11月以来，新房备案数据持续上涨，新盘扎堆上市，无论是豪宅还是刚需，多个项目开盘即售罄。
深圳中原数据显示，11月份深圳新房住宅供应速度明显加快，供应量创三年来最高，全市共有22个项目批售13089套商品房，获批套数接近10月份的3倍。
新房日光、售罄频现。如前海豪宅招商领玺开盘，推456套，均价10.8万／平，开盘当天即售罄；前海豪宅颐湾府开盘，推367套房，均价10.2万／平，开盘仅4个半小时就卖掉322套，去化近九成。
就连偏远的光明新区，龙光玖龙台二期线上开盘，均价4.8万／平，装修费另算，推750套，全部卖完。
根据中原数据，11月新房住宅共成交3196套，环比上涨20.33%，同比上涨61.01%；成交面积32.97万平方米，环比上涨20.33%，同比上涨61.01%。
多位深圳开发商、业内人士认为，临近年末政策相对宽松，最严调控已经过去，深圳放松豪宅线，佛山、中山松绑限购，都是这一宽松的表现。这给了市场很乐观的预期。
美联物业全国研究中心总监何倩茹对21世纪经济报道记者表示：
“新房市场方面，11月出现很多关注度很高的热门楼盘，再加上临近年关，开发商为完成年度销售目标，定价方面更加接近市场预期，因此成交量非常好。”
Q房网研究人士认为，2016年“3·25”紧缩周期以来，深圳住房需求积累，改善性住房需求积压，随着政策利好的释放，全市新房成交将维持高位。
暖冬持续，分化严重在全国楼市萧瑟的映衬下，深圳楼市可谓一枝独秀。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，影响深圳楼市最主要的因素，是购房者对于区域的未来预期：
“深圳今年热度提升明显，不但本地购房需求明显提升，外来的投资性需求也在聚集，拉动商住类产品销量也快速提升。”
回望今年上半年，深圳楼市还一片风平浪静，二手房价格不断松动，新房市场也萎靡不振。
5月份时，福田华侨城新天鹅堡三期开盘，布吉刚需盘景华·嶺莑推售415套，当天去化都不到五成，新盘入市普遍较为惨淡。
下半年，深圳利好消息不断。11月6日，又出台利于粤港澳湾区人才在内地安居乐业的优惠政策，直接向港澳居民派发房票，在大湾区买房不限购。
而在整个粤港澳大湾区，调控政策都有所松动。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，深圳本年度住宅市场成交畅旺，跟利好消息较多有很大的关联，其他城市很难相比。
她分析，“2月份粤港澳大湾区规划出台，8月份先行示范区的提出，以及11月非普通住宅标准的调整，这些都陆续刺激了二手房的成交行情。”
不过，需要指出的是，深圳楼市的分化也越来越严重。虽然都受益于粤港澳大湾区战略，但它的核心在前海，前海位于西部，所以深圳楼市的西部行情远好于东部。东西两边相距不过20多公里，西部许多楼盘一开盘就可以秒光，有的还需要摇号，东部却较难见到这种现象。
分区域来看，目前与上半年相比，前海二手房均价从8万／平涨到接近10万／平，宝中均价从7万涨到9万／平，碧海从6万涨到7万／平。相对来说，盐田区、大鹏新区涨幅较小。
贝壳研究院数据显示，2019年11月，深圳二手房挂牌均价为6.23万元/平，同比涨幅约为1.59%，是四个一线城市唯一上涨的。
值得注意的是，在市场变好的情况下，反价、撤盘等业主违约现象也开始出现，房产纠纷变多了。律师提醒购房者要注意二手房签约风险。
目前，深圳楼市的热度仍未下降。12月第一周，深圳全市新房住宅共成交1006套，环比上涨 19.48%;成交面积10.30万平，环比上涨16.36%。预计到农历春节前，新房市场仍将保持当前的活跃状态。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，深圳未来的发展可能会超出预期，但今年房价整体上升过快，投机性需求显现值得关注：
“明年深圳房价如果依然处于明显上涨通道，不排除会出台相应的调控政策。”
图/21世纪经济报道 甘俊 摄
社科院报告：2025年楼市迎来拐点尽管深圳楼市一方火热，从全国房地产市场情况来看，楼市整体已经进入逐步降温的阶段。
据国家统计局消息显示，10月份70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半。这意味着，10月份房价下跌城市数量已创出55个月新高。
中国社科院发布的《中国住房发展报告》预计，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。
为什么拐点会在2025年，社科院给出了四大理由：
第一，中国目前处于城镇化率30%-70%的快速发展区间，未来还有一定的需求潜力。虽然国内部分地区的城镇化率已经超过了80%，达到发达国家水平，但整体而言，2018年底中国常住人口城镇化率是59.58%，户籍人口城镇化率是43.37%。未来增长空间依然很大。对于楼市来说，未来几年还将产生大量的刚需。
第二，中国经济具有较强的韧性。分析人士表示，客观上，今年市场政策面、资金面等大环境很不友好，但商品房销售数据还是有一些可圈可点之处。
数据显示，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%。此外，1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%。其中，住宅投资增长14.6%。所以主观上楼市已经转凉，但数据上来看，未来企稳甚至回升才是大趋势。
第三，炒房的利益机制依然存在。比如对于北京而言，楼市拐点基本已定，但仍有城市并不“服输”，甚至存在业主集体控盘，大肆拉抬房价的情况。
第四，楼市调控不太可能放松。分析人士认为，房地产开发投资、新开工等数据增速虽有所下降，但总量依然较高，大幅松绑的可能性很小。
